住宅セーフティネット法の活用で効果的な空室対策！
住宅セーフティネット法は、賃貸住宅を借りにくい高齢者や子育て世帯などを、ハード面・ソフト面の両面から支援する制度です。オーナー様にとっては、空室を埋める有効な仕組みとして活用でき、築古物件や立地に難のある物件でも利用しやすいのが大きな魅力です。同法は2017年に制定され、徐々に社会的認知が広まってきました。そして2025年10月の改正により、さらにオーナー様が利用しやすい制度へと進化します。本コラムでは、その改正のポイントをわかりやすく解説していきます。日本では少子高齢化や人口減少の影響で、空き家・空室が増える一方、「住宅確保要配慮者（以下、要配慮者）」と呼ばれる方々が賃貸住宅を借りにくい問題がありました。要配慮者には、以下のような方々が含まれます。
・高齢者
・低所得者
・子育て世帯（一人親世帯含む）
・障がい者
・外国人
・被災者
一方でオーナー様の立場からすれば、
・家賃滞納のリスク
・孤独死による事故物件化のリスク
・契約後のトラブルや生活支援の不安
といった懸念が強く、積極的に受け入れにくいのが実情でした。このように「借りたい人」と「貸したい人」の間にあるミスマッチを解消するために導入されたのが、住宅セーフティネット法です。
住宅セーフティネット法の活用によるオーナー様のメリット
住宅セーフティネット法の仕組みは、オーナー様が空き家や空室を「セーフティネット住宅」として登録すると、自治体や国の情報サイトで広く公開され、入居希望者とのマッチングが行われるというものです。登録により、オーナー様は各種補助・保証制度を利用できます。主な支援内容は以下のとおりです。
【改修費用補助】バリアフリー化やリフォーム費用の一部を国や自治体が負担
【家賃減額補助】低所得者に貸す場合、家賃の一部を自治体が支援
【家賃債務保証の利用促進】保証制度の活用によって滞納リスクを軽減
【見守り・生活支援の導入】高齢者の孤独死リスクに備え、外部サービスの利用を推奨
これらの制度を活用することで、オーナー様は以下のメリットが享受できます。
・効果的な空室対策を実施できる
・家賃滞納や孤独死といったリスクを軽減できる
・賃貸経営を通じて社会や地域に貢献できる
改正ポイント①終身建物賃貸借の認可手続きなどを簡素化
ここまでで住宅セーフティネット法の基本をご理解いただけたと思います。2025年10月の改正によって、この制度がオーナー様にとって「使いやすく」「安心できる」仕組みに進化します。その注目ポイントを整理しましょう。これまでの制度は各種手続きで煩雑な部分がありました。改正後は以下の3点が改善され、オーナー様の負担が軽減されます。
【終身建物賃貸借の認可手続きを簡素化】これまでは物件ごとに必要だった認可が、事業者単位で可能に
【残置物処理業務を居住支援法人へ委託可能に】入居者死亡時の家具や衣類などの処理の負担を軽減
【家賃債務保証会社の認定制度を創設】より信頼性の高い保証を利用可能に補足すると、終身建物賃貸借とは、賃借人の死亡時に更新がなく、死亡時に終了する賃借権を指します。入居者が亡くなっても、オーナー様は煩雑な手続き（相続人への連絡ややりとりなど）が不要です。
なお、国交省が発表しているスケジュール案によると、2025年7月1日から、居住支援法人による残置物処理の業務規程の認可・申請や、認定家賃債務保証業者の認定・申請などの準備が進められています。
改正ポイント②「居住サポート住宅」の創設
2つ目の改正ポイントは「居住サポート住宅」の新設です。居住サポート住宅では、賃貸住宅と基本的な見守りサービスをセットで提供し、ICT（※）による安否確認（1日1回以上）と訪問による見守り（月1回以上）を実施します。
※ICT＝情報通信技術
そのうえで、必要に応じて福祉支援につなげます。この役割を担うのは全国に約1,000存在する「居住支援法人」です。同法人は、従来から要配慮者への情報提供や相談を担ってきた団体です。新制度により、要配慮者は安心して暮らせ、オーナー様にとっても孤独死のリスクを軽減できます。
改正ポイント③「居住支援協議会」の設置
3つ目の改正ポイントは、要配慮者をサポートする地域ネットワークの強化です。これまでは地域によって制度の運用に差があり、オーナー様が十分な支援を受けられないケースもありました。改正後は、市区町村ごとに「居住支援協議会」の設置が努力義務化され、以下のような団体と連携しながら、要配慮者を包括的かつ総合的にサポートしていく予定です。
・不動産関係団体（宅建業者や管理業者の団体など）
・居住支援団体（NPOや社会福祉法人など）
・地方公共団体（都道府県、市町村など）
ただし、居住支援協議会の設置はあくまでも「努力義務」のため、地域差が残る可能性があります。オーナー様としては、以下の行動を意識すると、制度をより有効に活用しやすくなります。
・自治体に協議会が設置されるか確認する
・設置される場合は積極的に情報収集や相談を行う
・地域の支援ネットワークと良好な関係を築く
住宅セーフティネット法は、高齢者や外国人などの要配慮者と、空室に悩むオーナー様をつなぐ制度です。現行制度でも補助金や保証を通じて空室対策に役立ちますが、改正でさらに手続きが簡素化され、見守り支援や自治体のサポートが拡充されます。この制度を利用することで、要配慮者に物件を安心して貸すことが可能です。空室に悩むオーナー様は、この制度を最大限に活用して、安定経営を実現させましょう。
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