五反田の賃貸管理事情について

五反田の賃貸管理事情を様々な角度からご紹介

近年スタートアップ企業にも人気で、駅前の施設も充実してきている五反田。

元々、多くの飲食店があるエリアとしても、都営浅草線や東急池上線なども乗り換えられるターミナル駅でもある五反田。

住みたい方や、オーナーになっている方・なりたい方にも便利な情報をお届け致します!

賃貸管理とは?

そもそも賃貸管理とは何?という方に簡単にご説明させて頂きます。

賃貸管理とは、オーナー様から預かったお部屋への入居者の募集、古くなってしまった部分や損傷がみられる部分へのリフォームの手配、入居者からの家賃の集金などをオーナー様に代わって各種業務を代行するサービスとなります。
他にも、クレーム対応、修理手配、敷金精算、退室後のリフォームまで業務委託出来ます。

物件によっては、不動産会社が貸主となり直接お部屋のご紹介を行っている場合もございます。

他には、管理を委託された物件の不動産価値を向上させる提案をさせて頂き、リノベーションなどを行い家賃を上げるなどもしております。

こうした賃貸管理を任せる、管理会社を選ぶポイントとしては、サービスの豊富さや手数料の安さに目が行きがちですが、入居者トラブルを未然に防ぐためには、管理会社の入居者審査をチェックすると良いと言われます。

各社での賃貸管理の経験の長さも重要で、どうしても経験がまだ浅い会社ですと、早くオーナー様から預かった物件に入居者を付けたいので入居者審査が甘い場合が見られます。経験が長い賃貸管理会社ですと、入居後のトラブルも考えた上で、入居者審査を行いますので、長き渡っての管理を信頼してお願い出来るという事です。

そのエリアにどれだけ詳しいかという事も重要です。
入居率や人口動態など、不動産に関連する重要情報を地域ごとに把握している賃貸管理会社が良いでしょう。
マンションの立地する場所ならではの提案、管理体制の構築が期待できます。都市部の不動産と郊外の不動産では、おのずと管理運営のアプローチも異なるもの。その違いを認識して、地域のニーズに合わせた管理をしてくれる会社だと安心です。

また、集客力・募集力の弱い管理会社は入居者を選ぶだけの余裕が無い場合もございます。
ですので、入居者審査も浅くなりやすいので、経験が長く、集客力もあるような実績のある、信頼できる管理会社を選ぶようにすると良いでしょう!

賃貸管理の種類に関して

賃貸管理と言っても実は大きく3つに分けた方法がございます。

1.自己管理
2.委託管理
3.サブリース

です。
どのようなものか簡単にご紹介させて頂きます。

自己管理

オーナー様が、ご自身で直接入居者への賃料の回収や、建物清掃・保守の手配など、すべての管理業務を行います。

委託管理

委託管理にもいくつか方法がございます。
1)建物管理業務の委託:建物の保守・メンテナンスや、入居者様への対応を依頼します。
2)基幹業務の管理委託:家賃集金などを管理会社が担当。家賃の滞納保証付き、客付けを管理会社が行うなど。

サブリース

一括借上げとも呼ばれ、保証会社がオーナー様からその名の通り、一括で建物をまるごと借上げ、それを借主へ貸す(転貸する)形となります。賃貸管理会社は、オーナー様に代わって賃貸経営を行い、空室の有無に関わらず収入を保証します。

近年では、サブリースの方が安心と選ぶ方も多くなっていますが、次は改めてサブリースと委託管理の違いをご紹介させて頂きます。

サブリースと委託管理の違いとは?

大きく分けると委託管理を選ぶ3つのポイントは下記になります。
1.滞納問題
2.空室問題
3.業務範囲の違い
4.住人トラブル

こちらも簡単にご紹介させて頂きます。

滞納問題

この問題は最初は気にされないオーナー様もおりますが、重要なポイントです。
今では家賃保証や滞納保証が付いた管理委託契約などがございますが、実際の保証範囲などはプランによって異なっておりますので、各お部屋の契約内容の細部まで確認が必要となります。サブリースの場合は、一定の借上げ賃料が継続的にオーナー様に支払うという形になります。

空室問題

まず気にされるのはこの部分でしょう。実際、空室を埋めて欲しいという事で委託先を変えるという事はよくお聞きします。
その中で、家賃を保証する「空室保証契約」が付いたプランなどを行う管理会社もございます。ですが、サブリースの場合は管理会社が貸主となり、その管理会社がオーナー様のとなるため、代行して入居者募集を行います。通常の家賃よりも、手数料が引かれるので回収出来る家賃自体は下がりますが、オーナー様の家賃収入も保証されるので安心されるのです。

業務範囲の違い

そもそも、委託管理とサブリースでは業務範囲に違いがございます。
建物管理業務のみの委託をされるというは、委託の中ではオーナー様の作業負担が最も大きくなる場合もございます。各管理会社とのご相談にもよりますが、委託管理する内容が多いほど、手数料は高くなると思って頂いた方が良いでしょう。また、リフォームや家賃設定などの最終決定もご自身で行う必要があります。
その点では、サブリースでは賃貸経営のすべてを委託する管理会社に任せる形になりますので、業務をほぼ手放すことができます。

住人トラブル

「隣の部屋からの騒音が酷い」・「水回りが故障して水浸しになった」・「階下漏水を起こし下の住人に迷惑をかけた」など、共同住宅ではこうしたトラブルが起こりえることも想定しなければなりません。住環境に不満が残り、ストレスもたまれば、住人の方が転居を検討してもおかしくありません。
反対に、住環境の満足度を高めれば、特別な理由もなく転居などされなくなるでしょう。そのためには、住人の方の不満を解消する賃貸管理が大切です。
オーナー様がすべてのトラブルをひとりで対処するより、トラブル対応に慣れた管理のプロに任せるほうが、効率性が高く確実に解決できます。クレームは対応が遅れるほどこじれて事態の収拾も困難になります。初動対応のしっかりした管理会社であれば、安心して任せることができます。

では、所々でお話させて頂きましたが、手数料はどのくらいかかるのでしょうか。
今の相場なども含めてご紹介させて頂きます。

賃貸管理の管理会社への手数料はいくらになる?

まず、どのような計算になるかを簡単にご紹介。

手数料の計算方法は?

基本的には、家賃×○%で算出するのが一般的と言われます。
最近の傾向ですと、固定でいくらという場合や、相談内容に応じたメニューがあり、その内容によって費用が変わる場合も出てきております。
ですが、一般的な例ですと、毎月の家賃が15万円で管理会社との間で手数料は家賃の5%という取り決めが行われた場合、月々の管理手数料は15万円×5%で算出される7,500円がその委託管理手数料ということになります。
つまり、一般的には賃貸管理の手数料は、家賃が高ければ高いほど、パーセンテージが大きければ大きいほど高くなるということになります。

今の賃貸管理手数料の相場は?

先述させて頂きましたが、今は様々な方法がございます。

・家賃に対して固定のパーセンテージの場合
・内容により費用が変わる場合
・管理料無料の場合

ですが、一般的な割合ですと家賃に対して3〜5%が多いように見受けられます。

安ければ良い訳ではないので要注意!!

ただ、ここで表面的なパーセンテージの低さで選んでしまうのは要注意!!

例えば、5%で全部行って頂ける管理会社と、
3%で部分的に行う管理会社で、結果的に3%への依頼の方が高くなったというケースもあります。
どういう事かというと、

例で挙げますと、家賃の集金、督促、更新契約業務、退去時の立会点検、カギの管理、苦情処理はするが、共有部分の清掃や建物全体の点検、巡回報告は有料などになるという場合で、さらに新規契約時に賃料1ヶ月分、更新事務手数料として新賃料の半月分が必要などの場合です。

このように、パーセンテージだけを見ると安く思える賃貸管理手数料も、その中身を詳しく見ていくと、実はより多くの手数料を支払わなければならなかった、ということが起こる可能性がありますのでしっかりと管理の業務範囲を確認しておく事が重要です。

賃貸管理の契約期間は?

他、こちらも確認しておく必要があります。

一般的には2年契約のお部屋が多いように、それに合わせて2年の契約となります。
入居者の都合ですので、あくまでのその期間に応じてという事になりますが、まだ入居者が退去していなくても変更を希望する場合も少なくありません。
こんな時は正直、揉めてしまう事があります。

委託管理している部屋が一部屋ならまだいいですが、複数ある場合は「この部屋は入居している」・「この部屋は空室」など状況が異なります。

近年では、自由に決められる、いつでも辞めれるなどもございますが、それは新しい賃貸管理会社で、比較的経験が浅い会社となります。

先述させて頂いたように、いくら条件が良くても経験が浅い場合は、他の問題も起きがちです。

金額や条件と共に、契約内容をしっかりと確認しましょう!

賃貸管理の管理会社を変更する時のポイント

様々な理由があるかと思います。

・空室が続いている
・改善策が出てこない
・対応が悪い
・スピード感が無い
・提携しているリフォーム会社が良く無い
・担当の年齢が年配で今の傾向にマッチしていない
・インターネットなどに詳しく無い
・家賃交渉しかしない
・手数料を上げられた
・合わない。。

ですが、だからこそ次の管理会社の選び方とが大事です。
選び方は上にも記載させて頂きましたので、変更の手順などもご紹介させて頂きます。

賃貸管理会社の変更手順の流れ

大前提として、今では各賃貸管理会社のサービスも様々になり、それに伴い契約内容も様々な形になってきております。
ですので、一般的なケースにて記載させて頂きます。

1)現在の管理会社との管理委託契約書で、解約する場合の告知のタイミングを調べる
2)解約の連絡をする。(多くの場合は、解約する場合は〇カ月前に告知が必要と明記してあるのでご確認)
3)新たな管理会社の選定、決定、管理委託契約を交わす
4)新しい管理会社から言われた書類の用意(印鑑証明書など)、必要書類に署名捺印する
5)新たな管理会社で賃貸管理契約がスタートする

という流れになります。
流れ自体は難しいものではありませんが、やはり契約内容のご確認とタイミングになります。

管理会社を継続する事が良いとは思いませんが、慎重に行って頂ければと思います。

また、賃貸管理の色々な情報をご紹介させて頂きましたので、ここで改めて五反田に関する相場情報もご紹介させて頂きます!

五反田エリアの賃貸相場価格

大きさと築年数別で賃貸相場価格をご紹介

広さ
(主な間取)
築年数 賃貸相場価格
25㎡
(1K)
新築 9.9万〜12.1万円
10年 8.7万〜10.6万円
20年 8万〜9.8万円
30年 8万〜9.8万円
50㎡
(1K)
新築 19.2万〜23.5万円
10年 16.7万〜20.4万円
20年 15.4万〜18.9万円
30年 15.4万〜18.9万円
70㎡
(1K)
新築 26.3万〜32.1万円
10年 22.7万〜27.8万円
20年 21万〜25.6万円
30年 21万〜25.6万円
80㎡
(1K)
新築 29.5万〜36.1万円
10年 25.7万〜31.4万円
20年 23.7万〜29万円
30年 23.7万〜29万円

エリア別で賃貸相場価格をご紹介

町名 賃貸相場
白金台 35.1万〜43万円
東五反田 29.5万〜36.1万円
高輪 28.6万〜34.9万円
上大崎 27.9万〜34.2万円
西五反田 27万〜33万円
大崎 26.3万〜32.1万円

五反田エリアの土地価格相場

また、人気が出てくると影響してくるのがこの土地価格。
土地価格に応じて、賃貸の家賃も大きく変わります。

では、この価格相場も見てみましょう!

住所別土地価格相場

住所 地価 坪単価
品川区西五反田1 511万0000 円/m2 1689万2561 円/坪
品川区西五反田2 258万0000 円/m2 852万8925 円/坪
品川区東五反田1 207万0000 円/m2 684万2975 円/坪
品川区西五反田2 197万0000 円/m2 651万2396 円/坪
品川区東五反田2 195万0000 円/m2 644万6280 円/坪
品川区東五反田1 164万0000 円/m2 542万1487 円/坪
品川区東五反田5 120万0000 円/m2 396万6942 円/坪
品川区大崎5 103万0000 円/m2 340万4958 円/坪
品川区東五反田3 100万0000 円/m2 330万5785 円/坪
品川区大崎4 68万2000 円/m2 225万4545 円/坪